토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 건물을 새로 지었다면, 경매 후 새 건물에 법정지상권이 인정될까요?

토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 기존 건물을 철거하고 새로 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 신축 건물을 위한 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않아요.

새 건물에 관한 특별한 사정으로는 소유 관계와 담보 설정이 함께 언급돼요.

신축 건물과 토지를 같은 사람이 소유하고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우 등이에요.

먼저 구분할 것은 저당권 설정 뒤 건물이 바뀌었는지예요

생활법령정보가 설명하는 사례에서는 저당권을 설정할 당시 토지와 기존 건물이 같은 사람 소유였고, 두 부동산에 공동저당권이 설정돼 있었어요. 그 뒤 기존 건물을 없애고 새 건물을 지었으며, 경매로 토지와 새 건물이 서로 다른 소유자에게 넘어간 상황이에요.

일반적으로 저당물 경매로 토지와 그 지상 건물의 소유자가 달라진 경우에는 법정지상권이 문제될 수 있어요.

하지만 기존 건물에 설정된 공동저당권과 신축 건물은 같은 것으로 취급되지 않아요.

따라서 경매로 소유자가 갈라졌다는 사실만으로 신축 건물에 법정지상권이 생긴다고 볼 수는 없어요.

예외를 판단할 때 확인할 사정

원문이 든 특별한 사정은 두 부분으로 설명돼요.

신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같아야 하고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등의 사정이 있어야 해요.

이는 모든 사례에 적용되는 별도의 확정 기준을 뜻한다기보다, 원문이 예외로 제시한 상황이에요.

그러므로 경매 후 철거 요구를 받았다면 ‘경매로 소유자가 달라졌는가’만 볼 것이 아니라, 공동저당권 설정 당시의 토지·건물 소유관계와 기존 건물 철거 후 신축 건물에 어떤 담보 설정이 있었는지를 구분해 살펴야 해요.

이 설명은 해당 유형의 기본 원칙이며, 개별 사건의 권리 판단은 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있어요.

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자주 묻는 질문

저당권 설정 뒤 새로 지은 건물은 기존 건물과 동일하게 보나요?

자료는 기존 건물이 철거된 뒤 신축된 건물을 기존 건물과 구분해 설명해요. 공동저당 설정 당시의 건물과 신축 건물에 관한 사정을 따로 살펴야 해요.

법정지상권은 언제 성립하나요?

자료에 따르면 성립 시기는 매수인이 매각대금을 지급한 때예요. 성립 자체에는 등기가 필요하지 않지만, 권리를 다른 사람에게 처분하려면 먼저 본인 명의의 지상권설정등기가 필요해요.

참고 자료

• 담보물권 < 공인중개사 1